Marketing
Ulaganje u nekretnine
Stalno si neto razmiljam kako zaraditi na nekretninama, al u Hrvatskoj. Koliko god gledam te povoljne kredite jednostavno ne mogu nikak sloit da uzmem kredit kupim i iznajmim stan koji e sam sebe otplaivat i jo malo i zaraditi, ne? Nema anse iako se u nekim knjigama hvale kak je to mogue. Moda na marsu (SAD?), ali ja to ne vidjeh ovdje. Osim toga i ta zarada od najma kad se usporedi s cijenom stana nije bog zna to. Ispada mi nekakvih 5-6% godinje. Kad jo oduzmemo trokove oko odravanja tog stana moda i manje. O injenici da moda neu imati iznajmljen stan svih 12 mjeseci ne elim ni razmiljat.
U najboljem sluaju trebao bi skupit barem 50% svoje love i ostatak uzeti na kredit. Onda bi najam pokrivao ratu kredita i jo bi neto ostalo. Ali od kud mi casha za pola stana?
Ono to je jako dobro kod nekretnina je to to e banke rado dati kredit za njihovu kupnju. esto ujem komentare u stilu: zato bi kupio stan i iznajmljivao kad bi mogao s tom lovom sigurno zaraditi vie od 5% godinje. Ma ne sumnjam ja da bi mogao, ali ti NEMA toliko love. A ako uzme kredit od banke onda bi mogao dobit lovu i zaraditi, ali ne na iznajmljivanju ve na preprodaji nekretnina. Znai kupiti jeftino neki stan, preurediti ga i prodati skuplje. Moda napraviti od njega poslovni prostor pa skuplje iznajmljivati samo nemojte loviti ambasadore i strance jer to svi rade;) (u stvari tko zna moda i uspijete). Kupite stan u kvartu koji nije IN, ali bi uskoro mogao biti. I onda strpljivo ekajte. Moda nije loe kupiti i samo zemljite? Ja sam prodao samo jedan stan i kupio drugi tako da nemam ba velikog iskustva sa dilanjem stanova, ali ima ljudi koji to dosta uspjeno rade. Kako to rade? Isto kao i oni uspjeni s dionicama. Kupuju podcjenjene stanove i ekaju da cijena naraste ili sami srede stan i prodaju ga skuplje. Naravno na zaradu se plaa porez, ali boe moj. To nam ionako moe biti dodatni prihod uz osnovni posao. Recimo jedan stan godinje "okrenemo". To bi ba bilo cool. Raunajte da morate zaraditi minimum 15% (idealno bi bilo 20% i vie) da vam se uope isplati. Naime 5% ete morati platiti porez na promet + vae vrijeme i novac da to sredite - na kraju bi lako mogli zavriti i u minusu ako ne pazite. Nakon par kupnji i prodaja mogli bi skupiti svojih 50% casha za kupovinu stana koji bi onda iznajmljivali i on bi u potpunosti otplaivao ratu kredita to i je moj cilj, a ne da ja moram jo nadoplaivati.
Veina ljudi e naravno biti sretna da imaju jedan stan i nee im padati na pamet prolaziti "kompliciranu" proceduru oko uzimanja kredita jo jednom i ulagati u jo jedan stan, ali ne i vi. Vi ete htjeti nekoliko nekretnina kako bi zbrinuli djecu, a i sebe u starosti. Ako propadne "va penzioni fond" prodate jedan stan i platite si staraki dom ili ta ve elite.
Kako pronai podcjenjeni stan?
Naalost dogaa se da ljudi esto moraju HITNO prodati stan. Razlozi su nebitni, ali je injenica da su spremni (ili moraju) popuiti par somova eura samo da to prije dobiju novac.Tu bi onda trebali vi uskoiti i vjetim pregovaranjem kupiti stan:)))) Jako jednostavno zar ne? Druga varijanta je da naletite na zaputen stan kojem onda smanjite cijenu na temelju potrebnih ulaganja. Uglavnom trebali biste itati plavi oglasnik i pratiti situaciju. Recimo primjetiti ete da se neki stanovi prodaju mjesecima (godinama ak!) Onda lijepo odete kod vlasnika i kaete ovjeku: ej stari pa nema anse da proda stan za tolku lovu. Kolko ono dugo ve pokuava? 10 mjeseci? Kaj misli da to due eka da su anse vee da naleti na budalu? uj ak nisi do sad prodal .... nastavak preputam vaim prodajnim vjetinama;)
Uglavnom kao i za sve u ivotu trebate uloiti prvo u sebe i znanje, a onda moete oekivati uspjeh. I to jako veliki uspjeh.
Stan koji sam ja kupio je dosta dobio na vrijednosti (oko 20%) tako da sam trenutno "malo u plusu". Iako kad gledam koliko kamata plaam mjeseno ba sam se i mogao malo strpiti i ivjeti u manjem stanu te skupiti vie svoje love. No dobro ne alim se. Taj porast cijene otprilike je jednak plaenim kamatama za kredit:) Bojim se da cijena nee jo znantno ii gore i zato se sad trudim to prije vratiti taj kredit.
Glavna fora kod nekretnina je upravo taj tui novac (poluga) koji uzimate od banke. I to vrlo lagano, lake i povoljnije nego za bilo koju drugu svrhu. Ako nikad do sada niste razmiljali o ulaganju u nekretnine vrijeme je da ponete. Stranci (pogotovo englezi) su se jako zapalili za nau obalu. Puno kupuju i cijene rastu.
Eh da skoro sam zaboravio. Prednost kupovanja nekretnina preko kredita banaka je u tome to stanovi moraju biti uknjieni odnosno moraju imati "iste papire" kako bi banka mogla staviti hipoteku. To je dobro jer ukoliko se vi ba ne kuite, banka se jako dobro kui, a to je dobro za nju dobro je i za vas. Stanje na gruntovnici se popravlja. U najnovijem broju Narodnih novina vidim da su mijenjali zakon o zemljinim knjigama. Nisam detaljno itao, ali mi se na prvi pogled ini da e zapoljavati nove ljude (dodaju se novi lanci spominju se referenti itd.) to je dobro. Kad se zakon i praksa srede biti e vrlo jednostavno kupiti i prodati stan i mislim da bi to moglo poveati cijene stanova.
I to na kraju zakljuiti? Ako imate veeeeliku plau i dobre jamce moete uzeti kredit i kupiti jo jednu nekretninu te na njoj zaraditi. Tzv. hipotekarni krediti kod nas praktiki postoje samo na papiru. Uvjeti su nemogui i bolje je ii na stambeni kredit. Ako nemate jo ni svoj stan, ta da kaem - pobrinite se prvo za to.
Post je objavljen 21.07.2004. u 21:39 sati.