Marketing
Quo vadis?
Proteklih est mjeseci na tritu nekretnina Primorsko-goranske upanije, kao i u cijeloj Hrvatskoj, bilo je jedno od najturbulentnijih razdoblja uope. Razlog tome nisu samo posljedice svjetske financijske krize ve i ogromna zbunjenost kupaca i prodavatelja uslijed "slubenih" nagaanja, temeljenih uglavnom na panici i gotovo nikad na egzaktnim podacima. Naime, prole se jeseni u medijima pojavio cijeli niz proroka koji su predviali opi pad cijena od 30-40%, to je utjecalo na suzdranost kupaca. Na valu takvog razmiljanja neki se jo uvijek nadaju da e kupiti kuu uz more za troznamenkasti iznos Eura po kvadratu. No, osim u manjem broju sluajeva, cijene su uporno odbijale posluati predvianja.
Dok promet pada cijene vrsto na nogama
Nadajui se povelikoj korekciji prema dolje, brojni kupci odustali su i jo uvijek odustaju od kupnje. S druge strane, brojni prodavatelji starogradnje, oni kojima nije od ivotne vanosti prodati to prije, praktiki su odustali od prodaje i time ostavili prostor ponuditeljima novogradnji da uz manju ili malo veu korekciju ipak realiziraju po neku prodaju. Paralelno, banke su smanjile broj odobrenih kredita i kupcima i graevinskim "developerima" (anglikanizam koji se sve ee rabi za one koji podiu nekretnine za prodaju) pa je ukupna posljedica svega toga jedino dramatino smanjivanje prometa nekretninama i gotovo nikakvo smanjenje cijena. Ukupnu sliku bitno nije naruila niti akcija sniavanja cijena i povoljnijeg kreditiranja triju austrijskih banaka u suradnji s dizateljima novogradnji. Urauna li se u kalkulaciju i pad vrijednosti kune od nove godine na ovamo te injenica da se u nas konana vrijednost nekretnine redovito odreuje u Eurima, cijene preraunate u domau valutu zapravo su blie stagnaciji negoli padu.
Takav razvoj dogaaja, suprotno veini drugih medija, redakcija "Direktnekretnina" u najveoj je mjeri predvidjela jo krajem listopada prole godine a nedavno provedena anketa je bit analize samo jo jednom potvrdila. Kao svojevrsni kompliment doivljavamo to to renomirani analitiari gotovo svaki na navod od prije etiri mjeseca potvruju - sada. Stoga imamo obavezu itateljima predstaviti daljnja predvianja trinih kretanja.
Slab promet na stabilnom tritu
Prema svim pokazateljima trite nekretnina upravo ulazi u jednu stabilnu fazu koja e biti obiljeena stagnacijom cijena i relativno niskom koliinom prometa, znatno niom od one prole godine - a o razmjerima registriranim unazad dvije-tri godine za sada ne treba niti sanjati. Faktor nesigurnosti u ovoj procjeni mogu unijeti jedino rezultati domae i meunarodne borbe protiv recesije i poticanja gospodarstva. Osim u sluaju otvaranja neke potpuno nove i neoekivane globalne ekonomske provalije, u svim modelima cijene - osobito primorskih nekretnina - bit e prilino stabilne dok se oscilacije predviaju jedino u koliini prometa - podatak koji kupcima pa ni prodavateljima i nije tako znaajan. Zapravo, cijene luksuznijih i iznimno dobro pozicioniranih nekretnina u primorju vrlo vjerojatno e do kraja godine blago narasti. Zbog pada broja odobrenih stambenih kredita najveem pritisku da budu korigirane prema dolje bit e izloene nekretnine namijenjene rijeavanju osnovnih stambenih potreba. Odluujui faktor u opiranju tom pritisku bit e prosjena dubina investicijskog horizonta pojedinog "developera" (jednostavnije reeno: koliko dugo svaki od njih moe servisirati uloge bez prodaje). Redakcijska procjena je da e "developeri" plitkog investicijskog horizonta do ljeta ili najkasnije do jeseni gotovo nestati s trita. Osim toga, takvih - barem na irem podruju Kvarnera - niti nema jako mnogo.
Pred kraj godine vea potranja za proizvodnim poslovnim prostorima
Veina prodavatelja starogradnje, jednostavno nee pristati na prodaju po znatno niim cijenama i najvjerojatnije e odloiti planirane transakcije za bolje dane. Priliv novoizgraenih stanova na trite do kraja godine bit e u stalnom padu. Kako e, usprkos recesiji, kupaca ipak biti, sve navedeno pruit e ansu ak i "developerima" plieg investicijskog horizonta da uz malo sree i jednu ili dvije prodaje recesiju nekako "preive" (ipak, sasvim je sigurno da svi nee imati sree). Tome u prilog ide i injenica da su potrebe za stanovima radi zadovoljenja osnovnih potreba graana u Hrvatskoj i dalje daleko vee od ponude i da se ponuda ini jako velikom samo zbog prosjeno niske kupovne moi graana. Uz stagnaciju cijena i nisku koliinu prometa nekretninama za stanovanje, redakcija "Direktnekretnina" predvia porast potranje poslovnih prostora za smjetaj proizvodnje u zadnjem kvartalu ove godine.
Kupci su jo uvijek u velikoj prednosti
Ve do kraja ove godine znat emo ulazi li Hrvatska 2011.g. u lanstvo EU ili ne. Izvjestnost pridruivanja EU moda nee pogurati ve ionako previsoke cijene nekretnina navie ali e ih barem stabilizirati. Uzmu li se u obzir gore opisani pad ponude novih nekretnina u slijedeih godinu dana i izvjesnost ulaska u EU, predviamo porast pritiska na strani potranje ve poetkom 2010.g. Valja imati na umu i to da trenutno nema valute koja u slijedeih godinu-dvije garantira postojanost pa se ulog u nekretnine, osobito one atraktivne, radi ouvanja vrijednosti onima s vikom novca uz zlato doslovno namee kao rijeenje.
Savjet kupcima: ukoliko raspolaete s dovoljno novaca, jo je uvijek jako dobar trenutak za kupnju nekretnina, osobito onih u primorju i na top-destinacijama u Zagrebu. Dugorono bi se ulaganje u nekretnine smjetene u srednjevelikim gradovima u unutranjosti mogle pokazati kao jako isplative. Isto vrijedi i za nekretnine u Gorskom kotaru. Ne morate uriti, paljivo birajte i kada ste sigurni krenite u cjenkanje. Osim ukoliko ne znate neto vrlo neugodno o financijskim mogunostima prodavatelja, ne oekujte udo u vidu 20 - 30% popusta. Argumenti u pregovorima su jo uvijek prilino na strani kupaca pa to i iskoristite - ali u razumnim okvirima.
Savjet prodavateljima: izvjesno je da e poetkom travnja interes za nekretnine porasti, osobito u primorju, no nemojte pomisliti kako se vraa i vrijeme stalnog rasta cijena - jer se ne vraa i dugo se nee vratiti. Razumna cijena zacijelo e privui razumnog kupca. Imate li sree da prodajete jedinstvenu, vrlo luksuznu nekretninu na osobito atraktivnoj lokaciji moete biti i "zeru" drskiji. Svakako se savjetujte sa svojim agentom za nekrenine. Iskusan agent vidio je na stotine nekretnina i instiktivno zna koja se cijena moe postii. Njegov je interes prodati nekretninu po najvioj moguoj cijeni radi maksimaliziranja svoje provizije. No, naglasak je na"moguoj".
Post je objavljen 01.04.2009. u 21:38 sati.