Marketing
Nekretnine u Hrvatskoj: cijene pale 6,5% - promet smanjen za 28.75%!
Oglasnik Direktnekretnine, u suradnji s portalom Real Estate Croatia, proveo je jedno od dosada najobimnijih ispitivanja anketiranjem meu agencijama za nekretnine, s namjerom utvrivanja stvarnog kretanja cijena te procjene neposredne budunosti trita od strane agencija kao njegovih (dugo)trajnih aktera.
Uesnici ankete
Istraivanje je obavljeno na reprezentativnom uzorku. Od 369 agencija za nekretnine odgovori njih 129 upotrijebljeni su za analizu. Od toga je najvei broj s podruja Dalmacije i Dubrovakog primorja (27,91%). Slijede oni iz Istre (26,36%) i Zagreba (18,60%) te s podruja Kvarnera (13,95%). Broj anketiranih s ova etiri, inae za promet nekretnina najznaajnija podruja u zemlji, djelomino je reprezentativan i na regionalnom nivou. Preostatak od 13,18%, ratrkan po ostalim podrujima Hrvatske, uzet je u obzir samo pri donoenju zakljuaka o tritu na nivou drave.
Pretpostavke
U praksi se vrlo esto pojavljuju znatne razlike izmeu oglaenih i konano realiziranih cijena, a stvarno plaeni iznosi nisu uvijek jednaki onima koji se prijavljuju poreznim vlastima. Drugim rijeima, javni statistiki podaci vrlo su ilustrativni ali nisu sasvim toni. Najvei broj transakcija s nekretninama u nas se obavlja uz posredovanje agencija za nekretnine, te je logino za pretpostaviti kako upravo ondje najbolje znaju to se trenutno stvarno dogaa s cijenama. Zbog toga, a i jer se dio pitanja odnosio na poslovanje samih agencija, anketiranima je zagarantirana anonimnost uz mogunost izriite dozvole povezivanja podataka s imenom agencije, na to se odluilo tek nekoliko njih.
Pitanja i odgovori
Cijene padaju - ispod oekivanja!
Prvo pitanje odnosilo se na kretanje cijena u razdoblju od 1. rujna prole godine do danas. Taj period izabran je jer je posljednjih pet mjeseci u poslovanju s nekretninama jedno od najdramatinijih razdoblja na tom tritu i to nekoliko godina unatrag. Oekivano, niti jedna agencija u tom periodu nije registirirala prosjean rast cijena. Njih 38,76% biljei stagnaciju dok je 61,24% agencija izvjestilo o padu cijena. U promatranom razdoblju cijene na nivou drave kolabirale su prosjeno za 6,5%. Pad nije beznaajan ali je prilino daleko od brojnih prolojesenskih prognoza koje su najavljivale potonue od 30 i vie postotaka. Korekciji na nivou Hrvatske najmanje je pridonijela Istra (s jedva 2%) a najvie Zagreb ( s prosjenim padom neto manjim od 11%). Sudei po odgovorima na pitanje o oekivanjima u narednih pola godine, cijene bi jo neko vrijeme mogle padati - no manjim intezitetom.
Naime, u slijedeih est mjeseci 42,64% anketiranih predvia daljnji pad realiziranih cijena. Nasuprot njima stoji 6,98% ispitanika koji predviaju porast cijena, dok najvie anketiranih, njih 50,39%, predvia da e cijene stagnirati. Kako bismo otkrili jesu li ta oekivanja objektivna ili tek odraz elja anketiranih, postavili smo im pitanje o tome to bi oni sami eljeli da se s cijenama dogodi u narednih est mjeseci?
Veina eli nie cijene
Priblino svaki trei anketirani (32,14%) prieljkuje da cijene u tom razdoblju budu vee od sadanjih. Njih 7,75% misli da rast ili pad cijena ne utjee na njihovo poslovanje te je u vezi s tim ravnoduno. ak 60,47% prieljkuje daljnji pad cijena. Dominacija ovakvog odgovora oekivana je. Naime agenti i agencije ive od posrednikih provizija. Vee cijene naravno donose vee provizije. Meutim, naplaena manja provizija bolja je od velikih i neostvarenih. Stabilne i puno nie cijene donijele bi vie kupoprodaja i samim tim prieljkivanu zaradu. Da veini agencija uistinu treba hitno oivljavanje trita, pokazalo je i anketno pitanje o ukupno realiziranom prometu od 1. rujna prole godine do sada. Prosjean pad od 28,75% vie je nego znaajan ali u postojeim gospodarskim prilikama gotovo prihvatljiv, osobito u usporedbi s drugim europskim dravama. Meutim, neki od anketiranih prijavili su pad od ak 80%, to u konanici dovodi u pitanje opstanak samih agencija. Samo 6,98% biljei porast ukupnog prometa u posljednjih pet mjeseci. Njih 24,80% registriralo je stagnaciju, a najvie anketiranih, 68,22% izvjestilo je o padu prometa.
Pogled u neposrednu budunost - prosjeno optimistian
Konano, na pitanje o tome to misle da e se dogoditi s njihovim poslom ukoliko u slijedeih godinu dana situacija na tritu ostane jednaka trenutnoj, 31,78% agencija pretpostavlja da e i njihovo poslovanje ostati na sadanjem nivou, 42,64% smanjit e obujam poslovanja a 10,85% misli da e u tom sluaju agenciju morati zatvoriti. 14,73% anketiranih agencija, od kojih niti jedna nije iz kontinentalnih podruja Hrvatske, vjeruje da e u sluaju produljenja trenutne situacije proiriti poslovanje. Usprkos svemu, pesimista je dakle ipak najmanje.
Anketiranima je na kraju data mogunost da svojim rijeima predloe postupke i mjere za unapreenje trine situacije. U "Adriatica real estate agency" iz Splita, koju vodi Ante Nevisti, trait e alternativne naine prodaje nekretnina. Konkretno, namjera je proiriti djelatnost tzv. fractional-ownership i time-sharing koncepcijom prodaje nekretnina. Nevisti takoer upozorava da bi vlada i lokalne vlasti, upravo zbog nastale krize, morali poduzeti mjere za poticanje graevinarstva, osobito graevinarstva u turistikim zonama, to bi donijelo dvostruku korist.
Problem je u birokraciji i korupciji
Naime, graevinarstvo, koje je klasian pokreta gospodarstva u vremenima krize, posluilo bi kao zamanjak ostalim djelatnostima. S druge strane, prodaja apartmana, time-sharinga i slinog strancima znaio bi dotok novca u Hrvatsku koji se ne mora vraati i koji se kroz kredite moe plasirati u druge djelatnosti. Mogunost stjecanja nekretnine na naoj obali u postojeoj situaciji mogla bi se po njemu mudro iskoristiti kao pojas za spasavanje cijelog gospodarstva. Ivo Marai iz agencije "Vitus d.o.o." s otoka Krka miljenja je da bi valjalo zaotriti kriterije poslovanja to bi stvorilo uvjete za opstanak samo najprofesionalnijih agencija i time utjecalo na unaprijeenje samog trita. Veoma je zanimljiv prijedlog Azre Pleh iz poreke agencije "Tetida". Ona je miljenja da bi se otvaranje trita za strance, kada ga ve provodimo, trebalo odnositi ne samo na dravljane Europske unije ve na sve zemlje.
Meu komentarima anketiranih najvie je ljutnje na dravnu i lokalnu birokraciju koju se optuuje da svojom ve poslovinom sporou (a i korumpiranou) potie nabijanje cijena. Nije rijetkost da od podnoenja zahtjeva invesitora do trenutka ishodovanja nune papirologije proe cijela godina (pa i vie). Za to vrijeme, kapital se jednostavno ne oplouje to se nadoknauje kroz vie cijene. U velikom broju agencija smatraju da bi vie trebalo poraditi na segmentaciji trita u smislu jasnog razlikovanja kvalitetnih nekretnina u odnosu na one slabije izvedene ili one koje su loem stanju, a kojima bi kroz proces segmentacije cijena trebala znatno pasti.
Konani zakljuci
Od rujna prole godine zabiljeen je znatan pad prometa nekretninama i relativno mali pad cijena. U periodu od slijedeih pola godine moe se oekivati nastavak pada prometa i daljnja korekcija cijena prema dolje. Meutim, ukupna je procjena da se veliki prosjean pad cijena nee dogoditi. U svojim komentarima dio anketiranih nada se, uz poveanje uinkovitosti vlasti i regulative, segmentaciji trita. Ukoliko se takvo to konano dogodi, bolje i luksuznije nekretnine mogle bi zabiljeiti ak i prilian rast cijena dok bi one slabije izvedene i na loim lokacijama trebale pojeftiniti.
Post je objavljen 28.01.2009. u 11:24 sati.